Читатели спрашивают – управляющая компания отвечает

Сложился стереотип, что Тамбовская «управляйка» не работает, или работает не так, как надо. Но мы попробуем опровергнуть это утверждение и показать другую сторону ЖКХ, о которой не особо распространялись раньше сами работники «управляйки» и не знают жители домов. Например, мало кому известно, что Тамбовская управляющая компания два года подряд занимает III место среди управляющих компаний сельских поселений Амурской области. В адрес компании поступает немало благодарностей от жителей и собственников многоквартирных домов за помощь в решении бытовых проблем. Управляющей компанией за два года отремонтировано более 40 подъездов. А в повседневности – бесконечное число благоустройств контейнерных площадок, частичных ремонтов крыш, аварийно-диспетчерское обслуживание (прочистка коммуникаций, устранение течи тепло- и водоснабжения) и много другой работы.

Тем не менее, вопросов к управляющей компании у жителей многоквартирных домов много, начиная от основных видов деятельности до балансовой принадлежности и источников финансирования. Об этом и многом другом из жизни Тамбовской управляющей компании мы будем рассказывать в цикле наших публикаций под рубрикой «Читатели спрашивают – управляющая компания отвечает».

И сегодня об основных видах деятельности Тамбовской управляющей компании рассказывает учредитель организации Ирина Геннадьевна ДМИТРЕНКО:

– ООО «Тамбовская управляющая компания» образована 5 мая 2014 года (лицензия 028 000038 от 20 апреля 2015 г.). Директор Александр Владимирович Дмитренко. В настоящее время в управлении нашей организации находится 62 многоквартирных дома (МКД), в основном это старый фонд: в с.Тамбовка – 42 МКД, с.Раздольное – 12, с.Козьмодемьяновка – 5, по одному – в Придорожном, Косицине, Жарикове.

Собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более 30;

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом;

3. Управление управляющей организацией.

Способ управления МКД выбирается общим собранием собственников (ОСС) помещений в МКД и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения.

Сегодня речь пойдет о способе управления МКД управляющей организацией (ООО «Тамбовская управляющая компания»). Между собственниками МКД и управляющей компанией заключается договор управления МКД. Управляющая компания должна иметь лицензию на осуществление деятельности по управлению МКД. В договоре должны быть обязательно указаны: 1. состав общего имущества многоквартирного дома; 2. перечень работ и услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД; 3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и мн. др.

Хотелось бы подробно остановиться на этих трех пунктах договора управления.

СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД

К общему имуществу МКД относятся помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД: межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и технические подвалы; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в данном доме и обслуживающие более одного помещения; земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены: элементы озеленения и благоустройства, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети. В том числе внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения.

РАБОТЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

Содержание жилого фонда – это поддержание в рабочем состоянии несущих конструкций дома и уход за общим имуществом граждан.

И здесь важно отметить! Проводя общие собрания с собственниками, часто приходится объяснять, что содержание жилья и капремонт – это разные вещи! В первом случае – это контроль и текущий ремонт общего имущества. Например, замена фрагмента трубы в подвале при протечке или «заплатка» на прохудившейся кровле.

А капитальный ремонт будет выглядеть, как полная замена кровли или системы отопления. Работы по капремонту производит некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта», а не управляющая компания.

Со списком работ, которые обязана проводить управляющая компания, можно ознакомиться в Постановлении Правительства №290 от 03.04.2013 года. Список огромен! А вот конкретный перечень обязанностей «управляйки» закреплен в договоре управления.

Часто приходится объяснять жильцам, что к содержанию жилья в большинстве случаев не относятся проблемы на личной территории собственника, внутри квартиры. Исключение составляют общие коммуникации, которые частично проходят по квартире – их ремонт входит в содержание жилья.

Например, от управляющей компании можно требовать бесплатного ремонта трубы отопления или водоснабжения, если она протекает до первого вентиля (крана) в квартире. А вот если сломался кран на рукомойнике или протекла батарея – это уже проблема собственника (в таких случаях нужно привлекать специалиста со стороны, по желанию владельца жилья).

Или когда в вентиляционную шахту провалился голубь, вытаскивать его должна управляющая компания. А если собственник собирается тянуть трубу от вытяжки над плитой к вентиляционному отверстию – это его личная проблема.

ЦЕНА ДОГОВОРА

Здесь речь идет о том, сколько денег за содержание и ремонт общего имущества должны заплатить управляющей компании собственники за весь срок действия договора управления. Цена договора управления складывается из следующих составляющих: содержание общего имущества, текущий ремонт общего имущества, управление домом.

На сегодняшний день более чем в 20 многоквартирных домах действующий тариф составляет 11,69 руб. за 1 кв.м. Этот тариф действует с 2014 года, в основном, в 2-этажных домах. Дома эти старые, жильцов мало, а вложения нужны большие, ничуть не меньше, чем в домах с большей этажностью и количеством квартир. Цены растут не только на продукты, но и на услуги. Поэтому управляющая компания вынуждена тоже поднимать тариф. С начала года удалось повысить его до 23 рублей в одиннадцати домах. Сейчас проводятся общие собрания с собственниками других домов. Работать по старому тарифу не получится, стоимость убыточная, и организация может отказаться от управления домом (если, конечно, истек срок действия договора).